Was tun?

Sie haben Probleme mit Ihrem:Ihrer Vermieter:in? Damit sind Sie nicht alleine.
Viele Mieter:innen haben bereits ähnliche Probleme wie Sie gehabt. Wir
vom Bündnis für bezahlbaren Wohnraum unterstützen Mieter:innen dabei,
sich gegen ihre Vermieter:innen zu wehren. Unsere Waffe ist das Kollektiv,
die Gemeinschaft und die Solidarität unter den Mieter:innen. Im Folgenden
gehen wir auf klassische Probleme ein und zeigen Ihnen, was wir
dagegen getan haben und wie Sie sich wehren können. In jedem Fall raten
wir dazu: nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Lassen Sie uns gemeinsam besprechen
was wir tun können. Wichtig ist, dass Sie nicht alleine bleiben,
sondern sich Unterstützung und Mitstreiter:innen suchen – bei Ihren Nachbar:innen oder bei uns.


Schreiben Sie eine Mail an mail@bezahlbarer-wohnraum-duesseldorf.de
oder rufen Sie uns an unter der 0179 5358460.
Um über unsere Arbeit informiert zu bleiben, tragen Sie sich gerne in den
“Newsletter” ein. Hier können Sie sich eintragen.

Die folgenden Tipps sollen einen ersten Überblick geben. Sie ersetzen keine Rechtsberatung beim Mieterverein oder Anwalt.

Umwandlung in Eigentumswohnung

Umwandlung bedeutet die Aufteilung eines Mietshauses in selbstständige Eigentumswohnungen. Diese können dann einzeln verkauft werden.

Ist das bei Ihnen der Fall oder hat Ihr:Ihre Vermieter:in vor, das Haus umzuwandeln, gilt für Sie folgendes:
Bleiben Sie ruhig und besonnen!
Der Weiterverkauf des Hauses, aber auch der einzelnen Wohnung bricht nicht den Mietvertrag. Gehört Ihre Wohnung einem einzelnen privaten Eigentümer, kann dieser Eigenbedarf anmelden. Um Eigenbedarf handelt es sich, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts benötigt. In dem Fall muss Ihnen eine Eigenbedarfskündigung vorgelegt werden. Diese Kündigung greift aber nicht direkt:

  • Nach der Umwandlung besteht mindestens drei Jahre Kündigungsschutz. In vielen Fällen sogar länger, je nachdem, wie lange Sie bereits in der Wohnung leben.
  • Zudem gilt in NRW in bestimmten Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (u.a. Düsseldorf) eine fünfjährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen. Dies gilt noch bis 2025. Die aktuelle NRW-Landesregierung hat im Koalitionsvertrag eine Anhebung auf 8 Jahre vorgesehen.
  • Wird nach der Sperrfrist nochmal verkauft, gilt auch die Frist erneut. Erst nach der Sperrfrist kann mit „normaler“ Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Dauer der Kündigungsfrist hängt davon ab, wann Sie eingezogen sind.
  • Hohes Alter, Krankheit, körperliche oder geistige Behinderung, jahrzehntelange Verwurzelung in der Umgebung oder Unzumutbarkeit wegen hoher Vergleichsmieten im Viertel etc. können Gründe für die Beantragung eines Härtefalls sein. Daraus resultieren vor Gericht oft längere Kündigungsfristen, oder es wird auf gar nicht zumutbare Kündigung entschieden.
  • So schnell kriegt man Sie nicht raus!

Wichtig ist, droht ihr neuer Vermieter nur damit, dass er die Wohnungen umwandeln will und Sie dann eine Eigenbedarfskündigung erhalten könnten, dann kann dahinter Kalkül stecken. Denn Ihr:Ihre Vermieter:in kann eine leere – nicht bewohnte Wohnung viel teurer verkaufen. Bleiben Sie also unbedingt so lange in der Wohnung wie möglich. Es ist Ihre beste Versicherung dafür, dass überhaupt nicht verkauft wird.

Für weitere Informationen zu Kündigungsfristen, schauen Sie hier: Mein Zuhause wurde verkauft. Was nun?

Beispielfall

  • Die Firma MP (Mamisch und Paschertz) wandelt unter anderem Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um. Dies scheint eines ihrer Geschäftsmodelle zu sein. Die Firma kaufte bisher häufig sanierungsbedürfte Häuser auf und sorgt dann dafür, dass Mieter:innen ausziehen. So wurden uns massive Baumaßnahmen und viele Probleme mit von der Firma beauftragten Handwerkern gemeldet. Viele Mieter:innen zogen daher aus. Im Anschluss werden die Wohnungen meistens gewinnbringend teurer an einzelne Eigentümer verkauft. Die Mieter:innen vernetzten sich, trafen sich bei regelmäßigen Versammlungen und wehrten sich mit diversen Kundgebungen und Aktionen dagegen. Mit Erfolg. In Teilen gingen die Schikanen zurück. Viele Mieter:innen wohnen noch immer in ihren Wohnungen.
Modernisierung des Hauses

Vermieter:innen müssen Modernisierungen (z.B. Anbau eines Balkons oder Maßnahmen zur Energieeinsparung) spätestens drei Monate vor Beginn mit Umfang und Dauer ankündigen. Nur bei Härtefällen (z.B. unnötige, unzweckmäßige Arbeiten, Krankheit von Mieter:innen, inakzeptable Änderung der Wohnungsgrundrisse) können Mieter:innen widersprechen.

Welche Kosten können dadurch für Sie entstehen?
Befürchten Mieter:innen, dass die Miete zu hoch wird, müssen sie dies innerhalb von einem Monat dem/der Vermieter:in mitteilen. In vielen Fällen kann die Erhöhung dann ausgeschlossen sein. Bei erheblichen Beeinträchtigungen können Mieter:innen die Miete mindern. Vermietende müssen entstehende Kosten (z.B. für Reinigungsarbeiten, erhöhten Stromverbrauch oder eine Ersatzwohnung) erstatten. Unangemeldete Handwerker:innen müssen nicht in die Wohnung gelassen werden. Nicht zu Modernisierungsmaßnahmen zählen Reparaturen und Instandsetzungen, die Schäden oder Mängel in der Wohnung beseitigen. Diese können nicht als Begründung einer Mieterhöhung dienen.

Nach Abschluss von Modernisierungen können 8 % der Kosten, die für die Modernisierung nötig waren, auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Erhöhung ist ab dem dritten Monat der schriftlichen Erhöhungserklärung gültig und gilt dann unbefristet. Bei nicht ordnungsgemäßer Ankündigung oder Abweichung der Erhöhung um 10% nach oben, verlängert sich diese Frist um sechs Monate. Auf Grund von Baulärm, Heizungsausfall, Schimmel, Ungeziefer, Geruchsbelästigung, Missständen im Sanitäranlagenbereich etc., durch die der Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist, können Sie eine Mietminderung vornehmen, wenn Sie diese nicht selbst verursacht haben. Dafür muss der Mangel dem:der Vermieter:in sofort angezeigt und genau beschrieben werden. Als Druckmittel können Sie nach Ankündigung einen Teil der Miete vorläufig zurückhalten und diesen Betrag erst nach der Reparatur überweisen. Nach einer Fristsetzung kann man die Reparatur
auch selbst durchführen lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Lassen Sie sich hier im Einzelfall aber unbedingt noch einmal beraten!

  • Beispielfall
  • Die in Kirchenhand befindliche Firma Aachener SWG hat in einer ganzen Siedlung angekündigt Modernisierungen vorzunehmen. Danach würden die Mieten um 2 € den QM erhöht werden, hieß es von der Firma. In der Siedlung wohnen viele Menschen mit geringen Einkommen. Erfolgreich haben wir Härtefälle eingereicht bei rund der Hälfte aller Haushalte in der betroffenen Siedlung. Proteste der Mieter:innen führten zu Verhandlungen. Bei diesen wurde vorgeschlagen, dass aus sozialverträgllichen Gründen in den ersten Jahren die Mieterhöhung nicht geltend gemacht wird. Noch laufen die Umbaumaßnahmen, wie erfolgreich der Protest tatsächlich war, wird sich noch zeigen. Der Widerstand der Mieter:innen fand in jedem Fall Gehör.
  • Mit den Mieter:innen haben wir 147 Schilder mit Forderungen für 147 Wohnungen in der Siedlung aufgestellt.
Umgang mit Baumaßnahmen

Häufig werden Baumaßnahmen nur angekündigt, um Ihnen Angst zu machen und Sie zum «freiwilligen» Auszug zu bringen. Ziehen Sie nicht aus! Ist die Wohnung bewohnt, macht es das für den:die Vermieter:in viel schwieriger, Baumaßnahmen durchzuführen. Sie schützen damit sowohl sich als auch ihre Nachbar:innen. Baumaßnahmen müssen drei Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden. Renovierungsarbeiten oder Reparatur-/Instandhaltung sind zu dulden; diese können umgehend durchgeführt werden. Ein gutes Indiz für kommende Baumaßnahmen sind z.B. Schilder für eine Halteverbotszone. Solche müssen spätestens 7-14 Tage vor Start der Baustelle aufgestellt werden. Sprechen Sie sich dann mit ihren Nachbar:innen ab, wie sie sich bei spontanen Baumaßnahmen gemeinsam schützen können. Modernisierungen von leerstehenden Wohnungen und Modernisierungen, die nicht Ihre Wohnung betreffen (also auch nicht zu Mieterhöhungen führen), muss der:die Vermieter:in de facto nicht bei Ihnen ankündigen und kann im Grunde genommen sofort loslegen.
Erfahrungen, die Mieter:innen im Zuge von Bauarbeiten machen mussten, werden im Folgenden aufgelistet. Dabei geht es nicht darum, Ihnen Angst zu machen, sondern Handlungsperspektiven und Umgang mit diesen Situationen vorzuschlagen.

  • „Versehentlicher“ Kellereinbruch: Kennzeichnen und verschließen Sie proaktiv Ihren Keller. Sollte sich dort jemand widerrechtlich Zugang verschaffen, stellen Sie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch und rufen die Polizei. Notieren Sie sich, wenn möglich Firmennamen und ggf. Personalien der Anwesenden.
  • Asbest-Säcke: Sollten Sie solche Säcke im Hausflur oder in Nachbarwohnungen sehen, melden Sie dies der Wohnungsaufsicht und machen Sie umgehend Beweisfotos.
  • „Versehentlicher“ Wohnungseinbruch: Einige Mieter:innen waren von Wohnungseinbrüchen durch Handwerker:innen betroffen, die „dachten, die Wohnung sei leer“. Lassen Sie keine unangekündigten Handwerker:innen herein und kennzeichnen Sie Ihre Wohnungstür.
  • Tipp: Miettagebuch führen! Alle besonderen Ereignisse wie Bauarbeiten, Lärm- & Dreckbelästigungen, Architektenbesuche, Verkaufsvorführungen, Besuche durch jedwede Firmen, Kellereinbruch, Hausfriedensbrüche, etc. sollten penibel notiert werden (inklusive Datum und am besten immer Zeug:innen). Hilfreich sind außerdem Video- und Fotodokumentationen von unerträglichen Baumaßnahmen, etc.

Beispielfall

  • Die Firma Aka und Badour ließ bei dem Mieter Jürgen Schröder die Wohnungstür ausbauen und schickte ihn ins Hotel, um seine Wohnung um zu bauen. Nach drei Monaten stellte die Firma einfach die Zahlungen für das Hotel ein. In die Wohnung konnte Jürgen nicht mehr und das Hotel konnte er sich auch nicht mehr leisten. Jürgen landet auf der Straße. Durch unseren Protest erwirkten wir, dass Jürgen zumindest übergangsweise wieder eine provisorische Wohnungstür bekam und er wieder einziehen konnte
Rausgeekelt werden

Das übergeordnete Ziel von renditeorientierten Eigentümer:innen ist es, mehr Profit aus der Wohnung rauszuholen. Je nach Geschäftsmodell ziehen sie einen großen finanziellen Vorteil daraus, wenn Sie ausziehen. Wenn Sie den Eindruck haben, dass der:die Vermieter:in sie rausekeln will, kann das mehrere Gründe haben:

1) Wenn Sie ausziehen, kann die Wohnung als Eigentumswohnung weiterverkauft oder teurer vermietet werden. Für Tipps zu Umwandlungen schauen Sie in den Abschnitt „Umwandlung in Eigentumswohnung“

2) Der:die Eigentümer:in will die Wohnung möglicherweise leerstehen lassen und auf höhere Preise spekulieren. Hinweise auf ein solches Geschäftsmodell, sind bestehende Leerstände in Ihrem Haus oder anderen Objekten des:der Vermieter:in (um herauszufinden, welche anderen Objekte der:die Vermieter:in noch hat, schauen Sie bei unseren Recherche Tipps vorbei: LINK EINBAUEN!!!). Steht in Ihrem Haus eine Wohnung länger als sechs Monate leer, handelt es sich hierbei um eine unerlaubte Zweckentfremdung. Sollten Sie also den Verdacht haben, dass ihr:e Vermieter:in nicht vorhat, die Wohnung neu zu beziehen, melden Sie die Wohnung umgehend bei der Stadt. Ab dann gilt die 6-monatige Frist. Leerstehende Wohnungen können sich negativ auf Ihre Nebenkosten auswirken und je weniger Mieter:innen bleiben, desto wahrscheinlicher wird der massive Umbau mit all den negativen Folgen für Sie, u.a. der Anhebung der Nebenkosten. Entfernen Sie bei wissentlich leeren Wohnungen die Klingelschilder, um den Leerstand auch sichtbar zu machen (siehe auch den Punkt Leerstand).

3) Der:die Eigentümer:in will die Wohnung möglicherweise zum Eigenbedarf nutzen. Für eine Eigenbedarfskündigung gelten spezielle Fristen (schauen Sie dafür beim Abschnit „Umwandlung in Eigentumswohnung“ vorbei). Möglicherweise möchte der:die Vermieter:in diese umgehen.

Wir haben vielfältige Erfahrungen mit Eigentümer:innen gemacht, die ihre Mieter:innen auf verschiedene Arten rausekeln wollten. Dazu gehören u.a. Lärmbelästigungen durch (unnütze und lange) Bauarbeiten, andere erschwerte Wohnbedingungen und knappe Fristen für Auszugsprämien. Es gibt viele Wege, sich in diesen Fällen zu helfen. Auszuziehen ist nur der letzte Ausweg. Bevor es so weit kommen muss, lassen Sie sich rechtlich beraten, vernetzen Sie sich mit Ihren Nachbar:innen, melden Sie sich beim Bündnis für bezahlbaren Wohnraum und wehren Sie sich! Sollten Sie in Erwägung ziehen, auszuziehen, sollten sie Abfindungen mindestens im hohen fünfstelligen Bereich einfordern. Alles unter 30.000 € sind Peanuts und beim aktuellen Mietmarkt ruckzuck aufgebraucht. Ihr:Ihre Vermieter:in kann eine leerstehende Wohnung um ein vielfaches teurer verkaufen. Die Gewinnchancen für die Vermietenden /Investor:innen sind riesig und in einem Mehrfamilienhaus, das leersteht, schnell mal im Millionenbereich. Seien Sie also nicht zurückhaltend bei Ihren Forderungen nach Abfindungen! Aufpassen müssen Menschen, die Sozialleistungen erhalten. Informieren Sie sich, ob diese von den Behörden angerechnet werden!

Beispielfall

  • Die Firma B 7 – 11 GmbH &Co KG hinter der unter anderem die Blankbau GmbH steckt ist Eigentümerin der Bankstraße 7 – 11a. Um die Mieter:innen zum Auszug zu bewegen, ließ sich der Eigentümer einige Schikanen einfallen. Der Fahrstuhl wurde in dem Haus abgestellt, so dass ältere und kranke Mieter:innen kaum noch das Haus verlassen konnten. Leerstehende Wohnungen ließ man mit großen roten «X» markieren. Die Wohnungstüren der Leerstandwohnungen standen offen und knallten nachts regelmäßig durch Windzug zu. Bis Aktivist:innen symbolisch eine leerstehende Wohnungen wieder bezogen: Der Protest wirkte. Die Türen wurden verschlossen und der Eigentümer sicherte zu, den Fahrstuhl wieder anzustellen. Aktuell laufen noch Gespräche, wann dies wirklich geschehen soll.
Leerstand

Leerstehende Wohnungen können sich negativ auf Ihre Nebenkosten auswirken und je weniger Mieter:innen bleiben, desto wahrscheinlicher wird der massive Umbau mit all den negativen Folgen für Sie, u.a. der Anhebung der Nebenkosten. Leerstehende Wohnungen in Ihrem Haus können Sie beim Wohnungsamt melden. Sobald sie den Leerstand melden, beginnt eine 6-monatige Frist. Nach sechs Monaten Leerstand handelt es sich vermutlich um illegale Zweckentfremdung. Fragen sie danach immer wieder beim Wohnungsamt nach. Was hat die Behörde unternommen? Was plant sie zukünftig zu tun? Warum besteht der Leerstand immer noch?

Hier gehts zur Zweckentfremdungssatzung

Hier können Sie Leerstand melden:

Amt für Wohnungswesen, Wohnungsaufsicht, Brinckmannstr. 5, 40225 Düsseldorf E-Mail  wohnungsaufsicht@duesseldorf.de, Telefon 0211 8996677 und 0211 8996036.

Beispielfall

  • Die Firma MP (Mamisch und Paschertz) lässt in Düsseldorf nach unserer Schätzung über 100 Wohnungen leerstehen. Immer wieder gab die Firma an, in Leerstandswohnungen Baumaßnahmen zu planen. Doch oft kommt sie gar nicht dazu, diese direkt umzusetzen oder hat dies doch nicht geplant. Seit Jahren stehen daher viele Wohnungen leer. Immer wieder machen wir Druck beim Wohnungsamt. Aktuell laufen hierzu Gespräche mit der Behörde.
Unverhältnismäßige Mieterhöhungen

Wann darf die Miete erhöht werden?
Eine Erhöhung müssen Vermieter:innen mit Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in der Regel im Mietspiegel abbildet, schriftlich begründen und Sie zur Zustimmung mit einer Frist von zwei Kalendermonaten nach Zugang der Erklärung auffordern. Die neue Miete schulden Sie dem:der Vermieter:in erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Nach einer Erhöhung muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bevor ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden kann, sodass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate liegen. Für Mieterhöhungen gilt in Düsseldorf eine Kappungsgrenze von 15% innerhalb von drei Jahren bei bestehenden Mietverhältnissen. Erhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten sind davon unabhängig.

Zugeständnisse bei neuen Vermieter:innen:
Neue Vermieter:innen dürfen bestehende Mietverträge zwar nicht ändern und nur unter bestimmten Bedingungen (siehe Abschnitt Umwandlung in Eigentumswohnung) kündigen, versuchen aber manchmal, Ihnen heimlich Zugeständnisse abzuverlangen. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf Gemeinschaftsräume und andere Zugeständnisse. Oft versuchen neue Eigentümer:innen z.B., den Zugang zum Waschkeller, Garten oder dem Dachboden zu streichen. Dadurch kann ihm:ihr z.B. dann der Dachausbau oder Ähnliches gelingen. Für diese Räume muss allerdings Ersatz bereitgestellt werden, wenn diese Räume Teil der Mietverträge sind. Informieren Sie sich beim Mieterverein oder in der Beratung Ihrer Versicherung, was Sie machen können.

Erhöhung der Mietnebenkosten:
Überprüfen Sie die Gesamtsumme Ihrer Vorauszahlungen. Vergleichen Sie die Kosten mit denen der Vorjahresrechnung. Sind diese extrem gestiegen? Ist der Personenverteilerschlüssel korrekt? Prüfen Sie, ob Leerstände richtig kalkuliert wurden. Die Rechnung muss spätestens bis zum Folgejahr bei Ihnen eintreffen (Beweis z.B. der Poststempel), andernfalls können Sie einen Verspätungseinwand geltend machen und müssen die Rechnung nicht akzeptieren. Nachforderungen bzw. später angepasste Rechnungen müssen Sie grundsätzlich ebenfalls nicht mehr akzeptieren (außer es kann nachgewiesen werden, dass gewisse Rechnungen noch nicht bei dem: der Vermieterin eingetroffen sind). Gutschriften an Sie sind bis zu einem Jahr gültig. Melden sie sich aber “frühzeitig”, um diese einzulösen.

Tipp: Sollte die Rechnung mit hohen Nachforderungen kurz vor Ende des Jahres ankommen, lassen Sie den 31.12. verstreichen und reagieren erst danach. Falls die vorherige Rechnung falsch ist, können sie gegen die Nachforderung nach dem 31.12 einen Verspätungseinwand geltend machen. Gutschriften können Sie dennoch einfordern.

Beispielfall

  • Die Firma Lodde Immobilien erhöht in vielen ihrer neu erworbenen Häusern zunächst die Miete – oft zu unrecht. So wird immer mal wieder mit einer gehobenen Mietlage argumentiert, obwohl diese gar nicht vorliegt. Ein typisches Modell von Vermieter:innen, um mehr Miete zu verlangen. Die Mieter:innen der Bunsenstraße wehrten sich dagegen. Noch am Tag des Protests nahm die Firma die Mieterhöhung zurück. Das Haus wurde wenig später verkauft. Alle Mieter:innen wohnen noch immer in dem Haus.