Seit über 15 Jahren verschärft sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Düsseldorf. Da ist es mehr als überfällig, dass jetzt erstmals das Thema bezahlbarer Wohnraum von der Düsseldorfer Regierung offensiv angegangen wird.
Zusammen mit einem breiten Bündinss aus 20 Vereinigungen aus Düsseldorf zeigen wir auf, wie diese “Wohnungsbauoffensive” einzuschätzen ist, und welche Werkzeuge und Entwicklungen wir brauchen, um wirklich bezahlbaren Wohnraum zu realisieren.
Ausmaß des fehlenden bezahlbaren Wohnraums in Düsseldorf:
– Mehr als 50% der Miethaushalte zahlen mehr als 30% des Einkommens für die Miete. Damit korrespondiert, dass mehr als 50% der Miethaushalte einen Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein und damit Sozialwohnungen haben. Sichtbar wird so bei steigenden Mieten ein Bedarf von rd. 150.000 bezahlbaren Wohnungen!
-Der gemeinwohlorientierte Mietwohnungsbestand (SWD,
Genossenschaften, kirchliche Wohnungsunternehmen), der Bestand an bezahlbaren Wohnungen in privaten Mietshäusern (durch Immobilienhaie zunehmend gefährdet) und der Bestand an Sozialwohnungen decken diesen Bedarf nicht ab. Hinzu: 9.000 Sozialwohnungen fallen von 2022 bis 2031 aus der Bindung.
Mehrere Zehntausend bezahlbare und sichere Wohnungen fehlen!
Parallel überlässt die Stadt seit mehr als 15 Jahren Wohnen dem Markt und
renditeorientierten Investoren mit den Folgen:
– Beim Boden: Bodenspekulation und durch Spekulation hochgetriebene Bodenpreise, entsprechende Baukostenanteile und jetzt brachliegende Flächen, die nicht bebaut werden.
– Beim Neubau: nur hochpreisiges Bauen (Eigentumswohnungen,
Mikroapartments, teure Mietwohnungen) – eingeschränkt durch das Handlungskonzept Wohnen – jetzt durch platzen der Spekulationsblasen, teurere Kreditzinsen und Baukosten zunehmend Insolvenzen und Bauruinen
– Im Bestand: Herausholen möglichst hoher Mieten bei Vernachlässigung der Substanz durch Wohnungskonzerne und renditeorientierte Vermieter*innen – Kauf von privaten Mehrfamilienhäusern, Verdrängung und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum durch renditeorientierte Investoren – spekulativer Leerstand und gewerbliche Zweckentfremdung von Wohnraum.
Diese Folgen zeigen, wie verheerend sich dAbhängigkeit der Stadt von renditeorientierten Investoren auswirkt. Unsere Schlussfolgerung: Ein dem Bedarf an bezahlbarem und sicherem
Wohnen gerecht werdendes Wohnungsangebot ist nur über den offensiven, schrittweisen Ausbau eines gemeinwohlorientierten Wohnungssektors (Stadt, Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen) beim Neubau und im Bestand verwirklichbar.
Einschätzung zu Wohnbauoffensive/Baulandmodell vor diesem Hintergrund:
Die angekündigten mindestens 8.000 Wohneinheiten bis 2030 bedeuten nicht 100% bezahlbares und sicheres Wohnen. Das neue Quotierungskonzept zugrunde gelegt, gäbe es je nach Projektgröße einen Anteil von 20 bis 33% frei finanzierter Wohnungen, deren Mieten absehbar nicht als bezahlbares
Wohnen gelten können.
Zum Handlungsfeld Boden(vorrats-)politik:
Erstmals und endlich ist ein systematisches Vorgehen bei Erfassung und Aufkauf potentieller, städtischer Baugrundstücke erkennbar
(Potentialkataster…)
Damit verbunden wird der Anspruch formuliert, alle
Vorkaufsrechtsmöglichkeiten auszuschöpfen. Es werden jedoch, nicht alle, die genutzt werden könnten, genannt!
Im Sinne eines strategischen Flächenaufkauf sind nicht nur die 7 großen sondern auch alle anderen kleineren z. B. Brachflächen (Baulandpotential 65%) sind genauso strategisch wichtig!
Wie es durchscheint, will die Stadt die großen Grundstücke zum Verkehrswert erwerben und dann – im Vergleich zu vorher – ermäßigt an renditeorientierte Investoren weitergeben. Wenn ja: ein Unding! Enteignung (Baugebot!) und
Nutzung als städtische Flächen wären angesagt!
Es gibt (bis auf Einzelfallentscheidung per Vorlage) keine Aussagen zur Finanzierung der beabsichtigten Bodenpolitik! Wie dann eine solche realisieren?
Handlungsfeld Neubau:
Auf städtischen Grundstücken formuliert die Stadt erstmals als Ziel die Realisierung von 100% bezahlbarem Wohnen über die städtischen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften.
Der Anspruch wird jedoch bei 20 bis 33% frei finanzierten Wohneinheiten (Bedingungen der Landesförderung) mit absehbar höherpreisigen Mieten nicht eingelöst. Die Stadt müsste sich beim Land für eine Vollförderung für städtische
Grundstücke einsetzen.
Auf privaten Grundstücken:
Der Einsatz für einen Förderweg C bedeutet die Einführung eines dann geförderten „preisgedämpften“ Wohnens durch die Hintertür für renditeorientierte Investoren = Renditeförderung bis zum Marktpreis! Das kann nicht mehr sein: Die Mittel müssen für bezahlbares Wohnen auf städtischen
Grundstücken verwendet werden!
Zum Handlungsfeld Bestand: Kein Einsatz für den Erhalt und Ausbau von bezahlbarem Wohnen!
– gemeinwohlorientierter Wohnungssektor voraus.
– Keine Aussagen, wie das Herausfallen von Sozialwohnungen aus der Bindung gestoppt/verhindert werden soll – z. B. Einsatz für eine Aufhebung der Bindungsfrist beim Land.
– Keine Strategie gegen renditeorientierte Investoren, die von privat
Mehrfamilienhäuser kaufen, höchstmögliche Mieten rauspressen,
Mieterinnen verdrängen, modernisieren, Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln:
o Kein Anerkennen der Dimension des Problems und der Folgen für die Mieterinnen.
o Kein Einsatz für minimalste Instrumente zum Schutz der betroffenen Mieter*innen – Negativstbeispiele: Seit 2018 Auftrag der Erarbeitung einer sozialen Erhaltungssatzung und Ablehnung des Genehmigungsvorbehaltes bei Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen im Stadtrat im Juni 2023.
o Keine Initiative bei Land/Bund für ein Vorkaufsrecht für private
Mietshäuser/bebaute Grundstücke in Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt (gilt schon für unbebaute o. brachliegende
Grundstücke!).
– Vollkommen unzureichendes Kontrollieren und Vorgehen der Stadt gegen Leerstand und Zweckentfremdung (auch Frage des notwendigen Personals!)
Zur Finanzierung:
– Keine Angaben, welche städtischen Mittel wie und in welcher Form bereitgestellt werden sollen (z.B. für den städtischen Wohnungsbau, die Bodenpolitik oder den Aufkauf von Häusern) als Haushaltsansatz oder in Form eines gemeinwohlorientierten Fonds
– Anscheinend alleiniges Setzen auf erweiterte Zuschüsse des Landes/Bundes
– Keine Initiative an das Land für einen Wegfall der Förderbedingung 20 -33% für städtische Grundstücke.
– Statt dessen: Intensiver Einsatz der Stadt für einen Förderweg C
(preisgedämpftes Wohnen) und von Belegungsrechten zugunsten von Investoren = Finanzierung deren Rendite.
Insgesamt:
– Das neue Baulandmodell ist kein ganzheitliches, wohnungspolitisches
Gesamtkonzept.
– Dies zeigt sich besonders drastisch am städtischen (Nicht-)Handeln im Handlungsfeld Bestand. Fortschritte beim neu bauen werden so aufgefressen.
– Bei Vorrang von bezahlbarem und sicherem Wohnen durch Ausbau des gemeinwohlorientierten Wohnungssektors muss die Stadt in allen Handlungsfeldern alle ihre Möglichkeiten offensiv nutzen. Sie muss zugleich zusammen mit anderen Städten und Gemeinden die notwendigen rechtlichen und finanziellen Forderungen an Land und Bund gebündelt adressieren.